Préstamo hipotecario

¿Qué es?

El préstamo hipotecario es el contrato mediante el cual una entidad financiera presta una cantidad de dinero y el prestatario se compromete a devolverla en los plazos y condiciones pactados, constituyendo como garantía una hipoteca sobre un inmueble. La intervención notarial garantiza que el prestatario recibe un asesoramiento imparcial, comprende el alcance de las condiciones del préstamo y otorga la escritura con pleno conocimiento de sus derechos y obligaciones.

¿Qué documentación debo aportar?

• Documento oficial de identidad en vigor.
• Documentación acreditativa de los bienes hipotecados.
• Tasación de los bienes hipotecados.
• La documentación facilitada por la entidad financiera, incluida la información precontractual.

¿Qué trámites realiza la notaría?

Antes de la firma. La notaría recibe la documentación remitida por la entidad financiera, comprueba que se ha cumplido el plazo legal de información previa, asesora gratuitamente y de forma individual al prestatario, resuelve sus dudas, verifica que comprende el contenido y las consecuencias del préstamo y autoriza el acta previa exigida por la legislación cuando resulte aplicable. Asimismo, prepara la escritura de préstamo hipotecario para su otorgamiento.

Después de la firma. La notaría expide la documentación necesaria para la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, así como las comunicaciones legalmente exigidas a las Administraciones Públicas cuando procedan.

Información útil

Antes de firmar el préstamo hipotecario tiene obligación de recibir asesoramiento gratuito e imparcial del notario que usted elija, debiendo otorgar el acta de transparencia material. Ese asesoramiento se presta antes de la firma y permite resolver cualquier duda sobre el tipo de interés, las cuotas, los gastos, el vencimiento anticipado o cualquier otra condición del préstamo.

PREGUNTAS FRECUENTES

• ¿Qué documentación debe entregarme el banco antes de la firma?
  • La legislación sobre contratos de crédito inmobiliario establece que, antes de la firma del préstamo hipotecario, la entidad financiera debe entregarle, con la antelación legalmente prevista, la documentación precontractual necesaria para que pueda conocer y valorar las condiciones del préstamo. Entre ella se encuentran la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que constituye la oferta vinculante; la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE); el proyecto de contrato; la información sobre el reparto de gastos; un documento con ejemplos de la evolución de las cuotas si el préstamo es a interés variable; la información sobre los seguros u otras garantías exigidas, en su caso, y la advertencia de su derecho a recibir asesoramiento gratuito e imparcial del notario que usted elija. Toda esta documentación debe remitirse también al notario para que pueda comprobar su entrega y prestarle el asesoramiento previo exigido por la Ley 5/2019. 
• ¿Qué plazos hay que respetar?
  • Según la Ley de Crédito Inmobiliario, el banco debe entregar la documentación al prestatario y remitirla al notariado. Desde ese momento, deben pasar como mínimo diez días para que pueda firmarse el préstamo hipotecario. Antes de la firma del préstamo hipotecario, pero no el mismo día, debe otorgarse el acta de transparencia material. Todo el proceso debe completarse antes del tiempo de vigencia de las condiciones bancarias, que está indicado en la documentación precontractual que entrega el banco.
• ¿Tengo que acudir a la notaría dos veces?
• Sí. Respetando los plazos anteriores, la legislación exige una comparecencia previa del prestatario para recibir asesoramiento gratuito y comprobar que ha recibido toda la documentación legalmente exigida antes de otorgar la escritura. Otro día distinto se debe comparecer para firmar la escritura de préstamo hipotecario
• ¿Puedo elegir libremente al notario?
  • Sí. En los préstamos hipotecarios el prestatario tiene derecho a elegir libremente el notario que autorizará la operación.
• ¿Puedo modificar las condiciones de mi préstamo hipotecario después de firmarlo?
  • Sí. Si usted y la entidad financiera están de acuerdo, es posible modificar determinadas condiciones del préstamo hipotecario, como el tipo de interés, el plazo de devolución o algunas de sus garantías. Esta operación se denomina novación del préstamo hipotecario y, cuando la ley lo exige, deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• ¿Puedo cambiar mi préstamo hipotecario a otro banco? 
  • Sí. En determinados casos, la legislación permite trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad financiera para mejorar sus condiciones, sin necesidad de cancelar la hipoteca y constituir una nueva. Esta operación se denomina subrogación de préstamo hipotecario y requiere la correspondiente escritura pública.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA

¿Qué es?

La cancelación de hipoteca es el acto por el que se cancela registralmente una hipoteca una vez que el préstamo garantizado ha sido totalmente pagado o cuando concurre otra causa legal de extinción. Aunque el préstamo esté completamente pagado, la hipoteca continúa inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que se formaliza la correspondiente escritura de cancelación y se practica su inscripción.

¿Qué documentación debo aportar?

• Documento oficial de identidad en vigor.
• Certificado expedido por la entidad financiera que acredite el pago total de la deuda.
• Datos identificativos de la escritura del préstamo hipotecario o copia simple, si se dispone de ella.
• En caso de intervención de apoderados o representantes, la documentación acreditativa de sus facultades.
• Si la cancelación no deriva del pago del préstamo, la documentación acreditativa de la causa de extinción de la hipoteca.

¿Qué trámites realiza la notaría?

Antes de la firma. La notaría revisa la documentación aportada, verifica la representación de la entidad acreedora cuando interviene en el otorgamiento, comprueba la causa de cancelación de la hipoteca y prepara la escritura pública de cancelación.

Después de la firma. La notaría tramita la liquidación de los impuestos que correspondan, presenta la escritura para su inscripción en el Registro de la Propiedad y realiza las comunicaciones necesarias para que la carga hipotecaria quede cancelada registralmente.

Información útil

Pagar íntegramente el préstamo no supone, por sí solo, la desaparición de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Para que el inmueble quede libre de cargas registrales es necesario formalizar la escritura de cancelación e inscribirla. Si tiene previsto vender, donar o hipotecar nuevamente el inmueble, es recomendable tramitar la cancelación cuanto antes.

PREGUNTAS FRECUENTES

• ¿La hipoteca desaparece automáticamente cuando termino de pagar el préstamo?
  • No. El pago extingue la deuda, pero la hipoteca sigue figurando en el Registro de la Propiedad hasta que se otorga e inscribe la escritura de cancelación, salvo que se produzca su cancelación por caducidad en los supuestos previstos por la ley.
• ¿Es obligatorio cancelar registralmente la hipoteca?
  • No, pero sí es recomendable. Mientras la hipoteca permanezca inscrita seguirá apareciendo como carga registral del inmueble, lo que puede dificultar futuras operaciones.
• ¿Tiene que comparecer el banco en la escritura?
  • Con carácter general la entidad acreedora debe otorgar la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca mediante sus representantes con facultades suficientes. No obstante, algunas entidades financieras se han adherido al procedimiento de cancelación unilateral acordado con el Consejo General del Notariado. En estos casos, una vez comprobado que el préstamo ha sido íntegramente satisfecho y cumplidos los requisitos establecidos, la cancelación puede tramitarse sin necesidad de que comparezcan representantes del banco para otorgar la escritura. La notaría le informará de si su entidad financiera está adherida a este sistema y de los trámites aplicables en su caso.