Compraventa de inmuebles

¿Qué es?

La compraventa de inmuebles es el contrato mediante el cual el propietario transmite la propiedad de un bien inmueble a otra persona a cambio de un precio.

¿Qué documentación debo aportar?

• Documento oficial de identidad en vigor.

• Documentación acreditativa de los bienes.

• Justificación de los medios de pago.

• Dependiendo del tipo de inmueble que se venda, es posible que sea necesaria documentación adicional, como el certificado de deudas de la comunidad de propietarios, el certificado de eficiencia energética o el último recibo abonado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

• Si existe financiación hipotecaria o cargas que deban cancelarse, la documentación correspondiente.

¿Qué trámites realiza la notaría?

Antes de la firma. La notaría verifica la identidad y capacidad de las partes, comprueba la titularidad y la situación registral del inmueble, revisa las cargas que puedan afectarle, verifica los medios de pago conforme a la normativa vigente y prepara la escritura de compraventa.

Después de la firma. La notaría realiza o prepara la liquidación de los impuestos correspondientes, presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción y, tramita la comunicación del cambio de titularidad al Catastro.

Información útil

Antes de firmar es recomendable conocer las posibles cargas existentes y el coste total de la operación, incluidos impuestos y gastos asociados.

PREGUNTAS FRECUENTES

• ¿Puedo prorratear el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles?
  • Sí, puede acordarse entre partes, si bien este pacto no produce efectos frente a la Administración.
• ¿Qué ocurre si el inmueble tiene una hipoteca?
  • La compraventa puede realizarse, aunque será necesario determinar si la hipoteca se cancela o continúa vigente en los términos que correspondan.
• ¿Puedo vender la nuda propiedad y retener el usufructo?
  • Sí, siempre y cuando la parte compradora acepte adquirir únicamente la nuda propiedad y postergar la adquisición del usufructo.

PERMUTA DE INMUEBLES

¿Qué es?

La permuta es el contrato mediante el cual dos o más personas intercambian bienes o derechos, con o sin una compensación económica complementaria cuando los bienes no tienen el mismo valor.

¿Qué documentación debo aportar?

• Documento oficial de identidad en vigor.

• Documentación acreditativa de los bienes.

• Justificación de los medios de pago, de haberlos.

• Dependiendo del tipo de inmueble que se permute, es posible que sea necesaria documentación adicional, como el certificado de deudas de la comunidad de propietarios, el certificado de eficiencia energética o el último recibo abonado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

¿Qué trámites realiza la notaría?

Antes de la firma. La notaría verifica la identidad y titularidad de los bienes, revisa su situación registral cuando proceda, comprueba las posibles cargas, determina el valor atribuido a cada bien y prepara la escritura de permuta.

Después de la firma. La notaría realiza o prepara la liquidación de los impuestos correspondientes, presenta la escritura en el Registro de la Propiedad y tramita la comunicación al Catastro.

Información útil

Una permuta tiene consecuencias legales y fiscales comparables a las de dos transferencias simultáneas. Aunque no exista un precio en dinero, la valoración de los bienes intercambiados resulta esencial para determinar las consecuencias fiscales y jurídicas de la operación.

PREGUNTAS FRECUENTES

• ¿Se pueden intercambiar propiedades de diferentes valores?
  • Sí. Si las propiedades no tienen el mismo valor, las partes pueden acordar que una de ellas pagará una cantidad adicional de dinero para compensar la diferencia.
• ¿Se puede cambiar una propiedad hipotecada?
  • Sí. Sin embargo, la existencia de una hipoteca u otros cargos registrados debe analizarse de antemano, ya que pueden ser necesarias formalidades adicionales.
• ¿Tiene un intercambio consecuencias fiscales?
  • Sí. Como con cualquier transferencia de propiedad, un intercambio da lugar a obligaciones fiscales cuyo alcance depende de las circunstancias de cada transacción.

EXTINCIÓN DE CONDOMINIO

¿Qué es?

La extinción de condominio permite poner fin a una situación de copropiedad, adjudicándose el bien a uno o varios de los comuneros, con la correspondiente compensación económica cuando proceda. Es una operación frecuente cuando varios propietarios desean dejar de compartir un inmueble.

¿Qué documentación debo aportar?

• Documento oficial de identidad en vigor.

• Documentación acreditativa de los bienes.

• Justificación de los medios de pago, de haberlos.

• Dependiendo del tipo de inmueble, es posible que sea necesaria documentación adicional, como el certificado de deudas de la comunidad de propietarios, el certificado de eficiencia energética o el último recibo abonado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

¿Qué trámites realiza la notaría?

Antes de la firma. La notaría verifica la identidad de los comuneros, comprueba la titularidad y la situación registral del bien, revisa las posibles cargas, determina la forma de adjudicación y, en su caso, la compensación económica entre los comuneros, preparando la escritura de extinción de condominio.

Después de la firma. La notaría realiza o prepara la liquidación de los impuestos correspondientes, presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción y tramita la comunicación del cambio de titularidad al Catastro.

Información útil

La extinción de condominio suele ser una alternativa más sencilla y, en muchos casos, fiscalmente más adecuada que una compraventa entre copropietarios, aunque cada caso debe analizarse individualmente.

PREGUNTAS FRECUENTES

• ¿Es necesario que comparezcan todos los comuneros?
  • Sí, deben intervenir todos los titulares de la comunidad.
• ¿Puede adjudicarse el inmueble a un solo comunero?
  • Sí. Es la situación más habitual, compensando económicamente a los demás cuando corresponda.
• ¿Puede inscribirse la escritura?
  • Sí. La inscripción en el Registro de la Propiedad es posible.

COMPRAVENTA DE PARTICIPACIONES SOCIALES

¿Qué es?

La compraventa de participaciones sociales es el contrato mediante el cual una persona transmite a otra participaciones sociales de una sociedad a cambio de un precio.

¿Qué documentación debo aportar?

* Documento oficial de identidad en vigor.

* Documentación acreditativa de la titularidad de las participaciones.

* Acuerdos sociales o consentimientos exigidos por los estatutos, si fueran necesarios.

* Justificación de los medios de pago.

¿Qué trámites realiza la notaría?

Antes de la firma. La notaría verifica la identidad de las partes, comprueba la titularidad de las participaciones, revisa las posibles limitaciones estatutarias o legales a su transmisión, verifica los medios de pago y prepara la escritura de compraventa.

Después de la firma. La notaría realiza o prepara la liquidación de los impuestos correspondientes y, cuando sea requerido, facilita las actuaciones necesarias para la notificación a la sociedad emisora para la inscripción o anotación de la transmisión en el libro registro de socios.

Información útil

En las sociedades limitadas es frecuente que los estatutos establezcan limitaciones o derechos de adquisición preferente que deben respetarse antes de transmitir las participaciones o acciones.

PREGUNTAS FRECUENTES

• ¿Pueden transmitirse libremente las participaciones de una sociedad limitada?
  • No siempre. La Ley y los estatutos sociales pueden establecer limitaciones o reconocer derechos de adquisición preferente a favor de otros socios o de la propia sociedad.
• ¿Es necesaria una escritura pública para todas las transmisiones de valores?
  • Sí, el artículo 106 de la Ley de Sociedades de Capital así lo establece.
• ¿Debe comunicarse la transmisión a la sociedad?
  • Sí, cuando resulte necesario para que la sociedad actualice el libro registro de socios u otros registros internos.

ARRENDAMIENTO

¿Qué es?

El arrendamiento de una finca es el contrato mediante el cual el propietario cede el uso y disfrute de un inmueble a otra persona durante un tiempo determinado a cambio de una renta. El subarrendamiento permite que el arrendatario ceda, total o parcialmente, el uso del inmueble a un tercero cuando la ley o el contrato lo permitan.

¿Qué documentación debo aportar?

• Documento oficial de identidad en vigor.

• Documentación acreditativa de los bienes.

• Contrato privado previo, si existe.

• Certificado de eficiencia energética, cuando resulte exigible.

¿Qué trámites realiza la notaría?

Antes de la firma. La notaría verifica la identidad de las partes, comprueba la titularidad y la situación registral del inmueble, revisa las posibles cargas o limitaciones, analiza las condiciones económicas y la duración del contrato y prepara la escritura pública.

Después de la firma. La notaría realiza o prepara la liquidación de los impuestos que correspondan y, si las partes lo solicitan y la legislación lo permite, presenta la escritura para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Información útil

La escritura pública proporciona una mayor seguridad jurídica y facilita el acceso al Registro de la Propiedad cuando sea posible.

PREGUNTAS FRECUENTES

• ¿Puede inscribirse un contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad?
  • Sí. En determinados supuestos y si las partes lo desean, el contrato puede inscribirse.
• ¿Puede el arrendatario subarrendar el inmueble?
  • Dependerá de la legislación aplicable y de lo que se haya pactado en el contrato.

RECONOCIEMIENTO DE DEUDA

¿Qué es?

El reconocimiento de deuda es la declaración mediante la cual una persona reconoce de forma expresa que debe una cantidad determinada de dinero u otra prestación a favor de otra. La escritura pública proporciona seguridad jurídica sobre la existencia, importe y condiciones de la obligación, pudiendo constituir un importante medio de prueba y un título ejecutivo.

¿Qué documentación debo aportar?

• Documento oficial de identidad en vigor.

• Documentación acreditativa del origen de la deuda, cuando exista.

¿Qué trámites realiza la notaría?

Antes de la firma. La notaría verifica la identidad y capacidad de las partes, comprueba el importe y las condiciones de la deuda, revisa la documentación que acredita su origen y prepara la escritura pública de reconocimiento de deuda.

Después de la firma. La notaría realiza o prepara la liquidación de los impuestos que correspondan y entrega copia de la escritura para que pueda producir los efectos jurídicos previstos por la ley.

Información útil

Es recomendable que la escritura describa con precisión el origen de la deuda, su importe, el plazo de pago, los intereses, si existen, y las posibles garantías, evitando así futuras controversias.

PREGUNTAS FRECUENTES

• ¿El reconocimiento de deuda crea una deuda nueva?
  • No. Habitualmente documenta y confirma una obligación ya existente, aunque sus efectos dependerán del contenido concreto de la escritura y de la relación jurídica entre las partes.
• ¿Es necesario justificar el origen de la deuda?
  • Sí. Identificar el origen de la obligación aporta seguridad jurídica y facilita la interpretación del documento.
• ¿Puede pactarse un calendario de pagos?
  • Sí. La escritura puede recoger el plazo, la forma de pago, los intereses y otras condiciones acordadas entre las partes.